Toplagen in NRW: Warum Regionalkenntnis mehr zählt als Reichweite

Nordrhein-Westfalen wird gern als ein Markt behandelt. Tatsächlich liegen hier mehrere Märkte dicht nebeneinander, die kaum vergleichbar sind: die Rheinschiene mit Düsseldorf und Köln, der Niederrhein mit Krefeld, Willich und Tönisvorst, das Bergische Land, das Ruhrgebiet mit seinem großen Bestand an Zinshäusern. Wer eine Immobilie bewertet, ohne diese Unterschiede mitzudenken, liegt schnell um eine Größenordnung daneben.

Dieselbe Fläche, verschiedene Käufer

Ein Beispiel aus der Praxis: 140 Quadratmeter Wohnfläche sprechen in Düsseldorf-Oberkassel einen anderen Interessentenkreis an als in Grevenbroich, nicht nur wegen der Kaufkraft, sondern wegen der Lebensmodelle dahinter. In der Stadt zählen Anbindung, Grundriss und Außenfläche. Im Umland zählen Grundstücksgröße, Nebengebäude und Erweiterbarkeit. Beide Käufergruppen suchen ernsthaft, aber sie lesen dasselbe Exposé völlig unterschiedlich.

Immobilien S. Schmitz arbeitet deshalb bewusst über die Stadtgrenze hinaus. Das inhabergeführte Büro von Sascha Schmitz, Immobilienkaufmann IHK, betreut Objekte in Düsseldorf ebenso wie am Niederrhein und im weiteren NRW, vom Mehrfamilienhaus über den Hof bis zur Gewerbehalle.

Was „Toplage" tatsächlich bedeutet

Der Begriff wird inflationär benutzt. Belastbar ist er nur, wenn man ihn auf Merkmale herunterbricht, die sich prüfen lassen:

• Erreichbarkeit, Fahrzeit zu Autobahn, Bahnhof und Flughafen, nicht Luftlinie
• Mikrolage, Lärmquellen, Durchgangsverkehr, Nachbarbebauung, Ausrichtung
• Versorgung, Schulen, Ärzte, Nahversorgung im Alltagstempo
• Perspektive, Bebauungspläne, Sanierungsgebiete, geplante Infrastruktur
• Bestandsqualität, Bausubstanz und Zustand der Nachbargebäude

Erst diese Merkmale erklären, warum zwei Straßenzüge im selben Stadtteil unterschiedlich bewertet werden. Und nur wer die Region kennt, kann sie ohne Ortsbegehung überhaupt einschätzen.

Regionalkenntnis lässt sich nicht skalieren

Große Vertriebsorganisationen gewinnen über Reichweite. Der Nachteil: Reichweite erzeugt Anfragen, keine Passung. Für Eigentümer bedeutet das viele Besichtigungen mit geringer Abschlusswahrscheinlichkeit, und für Suchende Absagen, deren Grund niemand erklärt.

Ein regional arbeitendes Büro dreht das Verhältnis um: weniger Kontakte, dafür vorqualifiziert. Welche Objektarten dabei betreut werden, von der Eigentumswohnung über Mehrgenerationenhäuser und Höfe bis zu Gewerbe- und Sonderimmobilien, zeigt das Portfolio.

Für Kapitalanleger

NRW bleibt für Anleger interessant, weil der Bestand groß und heterogen ist. Entscheidend ist weniger die Stadt als das einzelne Haus: Zustand der Heizung, Dachaufbau, Leerstandsquote im Umfeld, Mieterstruktur, anstehende Instandhaltung. Diese Punkte gehören vor die Kaufentscheidung, nicht danach. Wer sie sauber prüft, kauft ruhiger, auch in einem Markt, der sich schneller dreht, als es die Statistik abbildet.

Mikrolage: die dreihundert Meter, die den Unterschied machen

Innerhalb ein und desselben gefragten Viertels liegen zwischen zwei Adressen oft mehr Prozentpunkte im Wert als zwischen zwei Städten. Verantwortlich dafür ist die Mikrolage, und sie besteht aus Kleinigkeiten: der Straßenseite und damit der Besonnung, dem Abstand zur nächsten Durchgangsstraße, der Bahnstrecke zwei Querstraßen weiter, dem Parkdruck am Abend, dem Schulweg ohne Hauptstraßenquerung und der Frage, ob die Nachbarschaft abends belebt oder leer ist.

Vieles davon lässt sich ohne Ortstermin vorbereiten. Der Bebauungsplan der Kommune zeigt, was auf der Freifläche gegenüber entstehen darf; die Lärmkartierung des Landes zeigt Belastungen durch Straße und Schiene; ein Blick in die Bauleitplanung verrät geplante Vorhaben, die den Charakter einer Straße in wenigen Jahren verändern können. Was keine Karte zeigt, ist der Ton eines Viertels, dafür braucht es zwei Besuche zu unterschiedlichen Tageszeiten, einer davon nach Feierabend.

Für die Bewertung heißt das: Ein Vergleichswert aus derselben Postleitzahl ist ein Anhaltspunkt, kein Ergebnis. Erst die Mikrolage entscheidet, ob ein Objekt am oberen oder am unteren Rand dieser Spanne liegt.